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最近财经圈讨论最多的，是高盛的一份楼市报告。
高盛在10月25日更新了测算，把今年的房地产数据和政策变化都放进模型，重新评估了楼市对经济的影响。
报告里最扎眼的一个数字，第一次看到也愣了好一会儿。
按高盛的预测，2025年到2035年，全国住宅用地的出让量要跌掉九成以上。
地是房子的上游。
今年卖出去的地少，过两三年能开盘的新房就少。
300个城市卖住宅地的收入，2025年是2.
37万亿元，2026年预计只剩1.
66万亿元。
盖房这头，数字同样难看。
今年前9个月，新开工同比少了25%，跟高峰比，累计已经少了将近九成。
高盛还预计，今年土地出让收入、新开工、新房销售、开发投资会分别下降30%、22%、8%和20%。
有人会问，账面上库存还多着呢，怎么就缺房了？
高盛专门拆了18个样本城市，账面存货够卖7年，真正具备销售条件的只够卖27个月。
很多地块拿到手一直没动工，动了工的又卡在资金上。
照这个推演，2028年新房可售面积会同比少掉约39%，一线城市还会提前到2027年。
地为什么越来越难卖？
节点在8月28日。
过去开发商的打法很简单，拿地开盘，回款再拿地，同一笔钱一年能周转两次。
现在钱要在工地上压两三年。
通知还要求开发商用自有资金买地。
高盛9月初就把今年卖地收入的降幅预期从两成调到三成，认为这种下滑至少会拖到2027年，跟2021年年中的高点比，最多可能少九成。
地方也在给开发商松绑。
北京出台的实施意见规定，8月28日以后挂出的住宅用地，首付款不低于总价一半，剩下的钱可以两年内交齐，不算利息。
三部门答记者问时，直接拿恒大地产破产清算当例子，说明“高负债、高杠杆、高周转”这条老路走不下去了。
地先冷、价后涨，这种情况以前出现过。
2011年，全国房企买地面积还有4亿多平方米，到2015年只剩约2.
3亿平方米，差不多少了一半。
紧接着到了2016年，一二线城市房价大面积上涨，各地地王扎堆出现，不少人到现在还有印象。
再往前翻，从1998年全国停止住房实物分配算起，楼市大致走过六轮上涨。
2004年经营性用地全面招拍挂，2009年应对国际金融危机，2015年棚改货币化安置加去库存，这三轮大家记得最清楚。
2021年，全国商品房均价头一回站上每平方米1万元。
每次上涨启动前，市面上的说法都差不多：房子太多，需求见顶，这回涨不动了。
这一轮调整也确实最狠，从2024年1月起，70个大中城市的二手房价同比全部转跌，很多城市比高点跌了三成以上。
所以这一轮再起来，路数会和过去很不一样。
高盛也讲明白了，这次修复不会全国一起涨。
上海、深圳这类库存不多的一线城市，价格有望较早回升；
其他地区，尤其是低线城市里库存压力大的，未来几年房价还会承压。
高盛把上海、深圳两年的房价涨幅预测调高到20%。
全国就慢得多。
高盛判断全国要到2029年前后企稳，走势更接近L型，新房销售面积会从8.
8亿平方米降到2.
6亿平方米，二手房每年稳在6亿平方米上下。
盘子变小了，交易一直都会有。
上海已经先迈出一步。
10月19日，国家统计局公布9月70城房价，上海二手房价同比涨了0.
8%，环比涨了0.
5%，环比涨幅排在70城第一。
70个城市里，只有上海的二手房价同比从负数翻成了正数。
二线、三线城市的二手房价，同比还分别在跌4.
5%和5.
4%。
成交量也跟着起来了。
上海市房管局的数据显示，10月全市二手住房成交2.
23万套，比去年同月多了34%，是6年来同期最多的一次。
除了春节所在的2月，上海二手房每月成交已经连续一年在2万套以上。
看到这组数据， 心里踏实了一些。
挂牌的房子在变少。
2025年10月以后，上海二手房挂牌总量一路下降，到今年10月底大约16.
6万套，比去年9月的高点少了4.
2万套。
上海链家研究院的数据里，房源平均成交周期缩到78.
1天，是近三年最短。
量起来了，价格还在拉锯。
克而瑞好房点评网的数据显示，上海核心区成熟板块的好房子，让价空间收窄到2%到4%；
近郊大概3%到5%；
远郊老旧、库存大的房子，还得让15%到20%才卖得动。
有媒体报道过闵行莘庄的一套三居室，挂牌价比行情高点降了300万元。
中介一个多月带了45拨人去看房，出价的只有一家，业主也就顺势卖了。
买的人多了，可每个人都在算账压价，这就是现在二手房市场的样子。
全国范围也在回暖。
中指研究院监测的18个重点城市，10月二手住宅成交11.
6万套，同比多了17.
5%。
上海的增速差不多是这个数的两倍。
上海10月新房成交47万平方米，同比涨了20%，青浦几个外环外楼盘的认购比都超过了2。
政策也在托底。
按贷款本金每年贴1个百分点，最多贴5年，每户最多按100万元贷款计算。
门槛要看仔细。
必须用新发放的商业贷款买首套，面积在120平方米以内，总价在150万元以内，拿新贷款置换老贷款的不算。
贴息的钱中央出九成，地方出一成。
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